מס שבח הוא מס המוטל בישראל על רווחים הנוצרים ממכירת נכסי מקרקעין, כגון דירות מגורים, קרקעות, ומבנים מסחריים. המס מחושב על ההפרש שבין מחיר המכירה של הנכס לבין מחיר הרכישה שלו, תוך התחשבות בהוצאות מוכרות ובתקנות המס. במדריך זה נצלול להגדרות ולתקנות הרלוונטיות למס שבח.
כיצד נעשה חישוב מס השבח?
- מחיר רכישה :זהו המחיר שבו הנכס נרכש במקור, כולל כל ההוצאות הנלוות לרכישה, כגון שכר טרחת עורך דין, מס רכישה, ושירותי תיווך.
- מחיר מכירה :זהו המחיר שבו נמכר הנכס, לאחר ניכוי הוצאות ישירות הקשורות למכירה, כגון שכר טרחת עורך דין ותשלום למתווך.
- רווח הון: ההפרש שבין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה, לאחר ניכוי ההוצאות המוכרות, הוא הבסיס לחישוב המס.
- שיעור המס: שיעור המס משתנה בהתאם לתקופת הבעלות על הנכס ולתנאים מיוחדים, כגון שימוש אישי או השקעה. לרוב מדובר על שיעור מס של 25% מרווח ההון הריאלי, אך קיימות הקלות שונות.
הקלות והטבות במס שבח
פטור לדירת מגורים מזכה – במקרים מסוימים, ניתן לקבל פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים שהיא "דירה מזכה". לדוגמה:
כשמוכרים דירת מגורים יחידה בבעלות המוכר ולא נועדה להשקעה או מכירת דירה אחת ל-4 שנים במידה ומדובר בדירה שאינה יחידה.
הוצאות מוכרות – הוצאות על שיפוץ, הרחבה, או שדרוג הנכס מוכרות לצורך הפחתת הרווח החייב במס (חשוב לשמור קבלות כדי להציג הוכחות לרשויות המס).
שיעור מס מופחת – נכסים שנרכשו לפני ינואר 2014 עשויים להיות זכאים לשיעור מס מופחת בהתאם למדרגות המס ההיסטוריות. (לרוב 12.5% ולא 25%)
חישוב ליניארי מוטב – מנגנון זה מפחית את שיעור המס בהתאם לתקופה שבה הנכס הוחזק לפני 2014.
*חשוב להתייעץ עם שמאי מקרקעין או יועץ מס כדי להבין את ההטבות והפטורים החלים על כל מקרה ספציפי.
דוגמא לחישוב המס
לא' יש יותר מדירה אחת, רכש עוד דירה בשנת 2005 ב-1,000,000ש"ח. בנוסף, הוא שילם הוצאות נלוות לרכישה, כגון שכר טרחת עורך דין, מס רכישה ושירותי תיווך בסך 30,000 ₪, ולכן מכיר הרכישה הוא:
1,000,000+30,000=1,030,000
לאחר חמש שנים (ב-2010), בוצע שיפוץ על הדירה בעלות של 50,000 ש"ח .הוא מכר את הדירה בשנת 2020 במחיר של 1,500,000 ש"ח. והיו לו הוצאות נלוות למכירה של 25,000 ש"ח (שכר טרחת עורך דין, תשלום למתווך).
מחיר המכירה יהיה: 1,500,000-25,000=1,475,000
רווח הון של עסקה זו תהיה ההפרש בין המכירה לרכישה פחות מחיר השיפוץ
1,475,000-1,030,000-50,000=395,000
א' לא היה זכאי לפטור ממס שבח, כלומר הדירה לא הייתה דירה מזכה, וא' לא התגורר בה. לכן היה משלם מס של של 25% על רווח ההון אבל מכיוון שא' רכש את הדירה לפני תחילת 2014 אז כן יהיה זכאי למס מופחת:
נגיד עד 2014 רווח ההון הוא 300,000שח ויהיה זכאי ל50% מהמס הרגיל (12.5%) ומשנת 2014 הוא 95,000שח
300,00012.5%+95,000×25%%=61,250 מס השבח יהיה בסכום של 61,250שח
אם היה רוכש אחרי ינואר 2014 395,00025%=98,750
כיצד להגיש דו"ח מס שבח?
- טופס 7000: יש למלא את טופס 7000 של רשות המיסים ולהגיש אותו תוך 30 יום ממועד המכירה. בטופס זה מדווחים על פרטי העסקה, מחיר המכירה, מחיר הרכישה, והוצאות נלוות.
- המצאת מסמכים:יש לצרף את המסמכים הבאים:
- הסכם מכירה.
- חשבוניות וקבלות על הוצאות מוכרות.
- מסמכי רכישה של הנכס.
- שימוש במייצג :ניתן להיעזר ברואה חשבון או עורך דין לצורך הגשת הדו"ח וחישוב המס. שימוש במייצג מקצועי עשוי להבטיח דיווח מדויק וניצול מרבי של ההקלות.
טיפים חשובים להתמודדות עם מס שבח
- תכנון מראש :לפני מכירת נכס, בדקו היטב את הזכויות והפטורים האפשריים. תכנון נכון עשוי לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
- שמירת מסמכים :חשוב לשמור כל מסמך רלוונטי הנוגע לנכס, כולל חשבוניות, קבלות והסכמים, למקרה של ביקורת מצד רשות המיסים.
- ייעוץ מקצועי :קבלת ייעוץ מעורך דין או רואה חשבון המומחה בתחום המקרקעין תסייע למנוע טעויות ולמקסם את ההקלות.
- שמאי: מומלץ להיעזר בשמאי בעת חישוב המס, במיוחד במקרים מורכבים כדי שנוכל למזער את סכום המס (חישוב עלויות השבחה והשקעה בנכס וכו.)
מס שבח הוא חלק בלתי נפרד ממכירת נכסי מקרקעין בישראל, אך עם תכנון נכון, אנשי מקצוע והיכרות עם התקנות, ניתן להפחית את העלויות הכרוכות בו. הבנה מעמיקה של החוק והאפשרויות לקבלת פטורים והקלות עשויה לחסוך סכומים משמעותיים.
אם אתם מתכננים למכור נכס, מומלץ להתחיל בבדיקה מעמיקה של כל האפשרויות העומדות בפניכם. שימוש בשירותי ייעוץ מקצועי, כגון שמאי להערכת שווי הנכס המיועד למכירה ועורך דין לייצוג מול רשויות המס, יכול להוות התחלה מצוינת. התנהלות מסודרת תבטיח תהליך חלק ונטול דאגות.
